מהו חוק התכנון והבנייה?
חוק התכנון והבנייה הינו חוק שעבר לראשונה בשנת 1965. החוק מסדיר את פעולת מוסדות התכנון בישראל, בהסתכלות רוחבית ארצית וגם בהתמקדות על רשויות מקומיות כמו לדוגמא שימור אתרים, סלילת דרכים, ועדות הערר נגישות לבעלי צרכים מיוחדים וכדו'.
בשפה פשוטה, החוק מסדיר את זכויותיהם של בעלי הקרקעות על השימוש בקרקע. דיני הקניין גם הם מסדירים את הבעלות מול הרשויות אך חוק התכנון והבניה מסדיר את רובד דיני התכנון והבניה בעולם הנדל"ן.
מה הן תקנות חוק התכנון והבנייה?
תקנות החוק הן רשימת תקנות שמטרתן לחזק את חוק התכנון והבנייה ולהשלים אותו בכדי לפרט את תהליך הרישוי למבנים חדשים ואישורי האכלוס הנדרשים. התקנות מוסדרות ע"י משרד הפנים ומתעדכנות לעיתים.
תיקונים וסעיפים בחוק התכנון והבנייה
לחוק הבנייה והתכנון מספר תיקונים וסעיפים בחוק הנועדו לעדכן אותו, שכן החוק עבר בשנת 1965 ולא מעט השתנה מאז. התאמת החוק לימינו נעשה בעזרת מספר סעיפים ותיקונים משמעותיים לחוק. להלן התיקונים:
מהו תיקון 101 לחוק הבנייה?
על מנת לבצע שינוי משמעותי שיעדכן את חוק הבנייה והתכנון, משרד הפנים יזם את תיקון 101 לחוק בכדי לעגן בחוק הקמה של מכוני בקרה על רישוי הבנייה בארץ.
התיקון אושר באוגוסט 2014 וכלל שינויים בנושאים חשובים מאוד. השינויים קבעו הרחבת סמכויות התכנון של ועדות מקומיות והגדירו שקיפות לעבודתן של מוסדות התכנון. כמו כן הוסדר בתיקון החוק תקנות חדשות לקבלת פטור מהיתר או תכנון וכחלק מהחוק הזה נוצר נוהל רישוי מקוון שנכנס לתוקף בשנת 2016.
מהו סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה?
סעיף 145 לחוק התכנון והבניה נוגע בחלק הרישוי של החוק, המגדיר חובה של בקשה להיתר בניה של בניין חדש, סלילת דרך, תיקונים בבניין והריסה או הרמה של בניין (למעט שינויים פנימיים בדירה). בנוסף מצוין בסעיף כי כל היתר לבנייה יינתן אך ורק לפי תכנית, כאשר כל תכנית תבוצע ע"פ התוכנית הבכירה יותר, כלומר, התוכנית תבוצע ע"פ תכנית המתאר שתתאים לתוכנית המתאר שמעליה.
בהתאם לסעיף בחוק, במידה והשינוי שנעשה בדירת משנה את שטח הדירה או פוגע בשלד הבניין, או במידה ומדובר ברכוש משותף בבניין כמו צנרת או חצר משותפת, נדרש היתר בנייה. אך במידה והשינוי הינו שינוי פנימי לא נצטרך היתר בנייה.
מהו סעיף 196 א' לחוק התכנון?
סעיף 196 א, הינו התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הסעיף מפרט על מקרים של חכירה, השבחה וזכויות. התוספת לסעיף מרחיבה ומסבירה כי רוב עבודות הקרקע יהיו חייבות בהיתר. לדוגמא: גם בעת הקמת מחסן זמני או שתילה של עצים רבים בחצר יהיה צורך בהיתר בנייה.
התוספת הזו לחוק קובעת כי שיעור ההיטל יהיה מחצית ההשבחה, וההשבחה תיקבע ע"י שמאי מקרקעיו מוסמך לאחר אישור התוכנית, מתן ההקלה או התרת השימוש החורג.
הימנעות מקנסות וצווים בהקשר לחוק התכנון והבנייה
חוק הבנייה והתכנון מכיל בתוכו תקנות המפרטות את דיני העונשין למי שינסה להימנע מהוצאת היתר בניה מתאים. הקנס הניתן לעוברים על החוק הינו קנס מנהלי ותהליך האכיפה דומה לתהליך אכיפה פלילית. תחילה תתבצע חקירה ואיסוף תיק חקירה מספק להגשת כתב אישום, אלא שבמקום הגשת כתב אישום תשלח הודעה למבצע העבירה שתקרא לו להפסיק את העבירה בתוך תקופות זמן של עד 30 יום (במקרים מסוימים תינתן הארכה). באם החשוד יפסיק את ביצוע העבירה התהליך יסתיים ממש כאן, אך אם ימשיך בעבירה יוטלו עליו קנסות כבדים היכולים להגיע עד כ-600,00 שקלים בגין הבניה בלבד ועוד כ-600,00 שלקים בגין השימוש במבנה. בנוסף יוכלו להתווסף קנסות ימיים בגין המשך השימוש.
ישנם כמה דרכים להימנעות מקנסות עקב עבירה על חוק התכנון והבנייה. להלן כמה דרכים להימנעות מקנסות:
הגשת ערעור לוועדת ערר
כאשר לבעל הזכויות או למשתמש יש טענות לגבי החלטת הוועדות המקומיות בעניין תשריטי חלוקה ותוכניות, או מאידך הטענות הללו יהיו באשר החלטה הנוגעת למתן או אי מתן היתר בנייה או שימוש לא נכון בקרקע, ניתן להגיש ערר לוועדה. את הבקשה נצטרך להגיש למזכירות הועדה בכתב, על גבי שישה עותקים תוך צירוף עותקים נוספים לפי מספר המשיבים לבקשה. לאחר בחינת הבקשה ע"י מזכיר הועדה או עובד מטעמו תתקבל תשובה לגבי הבקשה. אישור הבקשה כרוך בתשלום האגרה הקבועה בחוק.
הנפקת היתר בנייה
היתר הבניה, הוא רישיון המסופק על ידי הועדה המקומית לתכנון הבנייה או רשות הרישוי בהתאם לחוק התכנון והבניה ותקנים מחייבים נוספים. היתר הבנייה יינתן בהתאם לזכויות הבנייה בקבועות בתוכנית המתאר במקום. ההיתר משמש אישור לביצוע שינויים בשימוש המקרקעין, הריסתו, בניית מבנה חדש וכו'.
אל היתר הבנייה יצורפו: תיאור מילולי כללי של פרטי השינוי לבקשת ההיתר, תוכניות מבנה, אישור רשויות ומפת מדידה. היתר הבנייה ניתן על פי בקשה מסודרת להיתר המוגשת על ידי בעלי מקצוע מורשים או אחד מבעלי הזכויות על הנכס. את הבקשה יערכו בעלי מקצוע מורשים בלבד כמו מהנדסי בניין או אדריכלים.
שימוש חורג במקרקעין
שימוש חורג במקרקעין, כשמו, הינו שימוש במקרקעין החורג מהגדרתו בהיתר הבנייה, או שימוש החורג מהמטרה שהוגדרה בתוכנית הממשלתית לבניין עיר עבור הכנס. כאשר בעלי הנכס מעוניינים לשנות את מטרת הנכס והשימוש בו, עליהם להגיש בקשה לשימוש חורג מההיתר, או בקשה לשימוש חורג מהתוכנית. לאחר הגשת הבקשה לוועדה המקומית שמתפקידה לאשר או לשלול את הבקשה תתקבל תשובה, אך אם מדובר בשימוש חורג ברמה שמהווה סטייה משמעותית מתוכנית הבנייה הועדה המקומית לא תוכל לאשר את השימוש החורג.
ישנם 3 סוגים של שימוש חריג בנכס, האחד נוגע בהיתר והשני נוגע בתוכנית המתאר. להלן 3 דוגמאות להבדלים בניהם.
שימוש חורג בהיתר
כאשר מדובר בשימוש חריג בהיתר אנו מסתכלים ראשית על היתר הבנייה. כאשר מגישים בקשה להיתר בניה עלינו לפרט מה מטרות הנכס ומה הן שימושיו העיקריים, ולכן, אם היתר הבנייה מציין כי הנכס הינו מחסן חיצוני, לא נוכל להשתמש בו כיחידת דיור.
שימוש חורג בתוכנית המתאר
תוכנית המתאר הינה תוכנית הכוללת התייחסות לתיחום שטחים, הוראות ומגבלות בנייה ומאפיינים נוספים של התכנון העירוני. כאשר קיים שימוש חורג בנכס עקב תכנית המתאר, קיימת הפרה של הצביון הקבוע על ידי התכנון העירוני בנכס. לדוגמא, לא נוכל להקים בניין מגורים בשטח אותו הגדירו בתוכנית בניין עיר בתור שטח עירוני פתוח.
שימוש חורג עקב "הקטנת ראש"
בהרבה תחומים בחיים לא נגיד לכם שלא שווה לכם להקטין ראש לפעמים, אך כשזה נוגע לרשויות האכיפה על בנייה, חד משמעית נגיד שלא שווה להקטין את הראש. כל שימוש שלא הותר באופן מפורש בהיתר הבנייה נחשב שימוש חורג לכל דבר ועניין. במידה ולא הונפק היתר בנייה כלל גם דבר זה נחשב לשימוש חורג בנכס.
הרפורמה בתכנון, רישוי ובנייה מביאה סדר נחוץ אל עולם הבנייה והקרקעות שאחרת היה מתנהל בצורה כאוטית. חוק התכנון והבניה הוא חוק שמסדיר את השימוש בקרקעות במדינת ישראל תוך התחשבות בתוכניות לבניין העיר ובצרכי הנכס והתושבים. באם ניסיתם להימנע מהנפקת היתר או פניה לגורמים רלוונטיים לצרכי בניה או שינוי מטרת הנכס אתם חשופים לקנסות מנהלתיים גדולים במיוחד. לכן לא מומלץ להקטין ראש ולהשתמש בנכס שימוש חריג אלא רק למטרה הקבועה בהיתר הבנייה.
