היתר בניה
שינויי מבנה | שינוי פני חזית | תוספות בניה | שימוש חורג
הוצאת היתר בניה
תחום הבנייה בישראל צומח ומתפתח במהירות בשנים האחרונות. בעקבות נגיף הקורונה והשינויים הכלכליים בעולם כולו, אנשים רבים משפרים דיור, בונים בתים פרטיים, משנים ומוסיפים תוספות בנייה לשטח שלהם. כמעט בכל רחוב בארץ ניתן לראות קרקע מוכנה לבנייה או עבודות בנייה בתהליך. במקביל לבנייה החדשה, נראה גם לא מעט פרויקטים בבנייה המתווספים אל מבנה קיים כמו הוספת חדר, בניית ממ"ד, הוספת יחידת דיור, התקנת מרפסת תלויה ועוד.
הסיבות לבנייה או הוספת שינויים למבנה הן שונות ומגוונות, רובן כמובן קשורות לנוחות ושדרוג אורך החיים וחלקן דווקא לשם העלאת שווי הנכס וערך הדירה לצורכי מכירה או השכרה.
בכל אחד מהמקרים הללו, בניית מבנה חדש, תוספות ושינויים הרי שתידרשו להוציא היתרים כנדרש על פי חוק התכנון והבנייה וזאת לאחר התייעצות עם איש מקצוע מוסמך מתחום ההנדסה והאדריכלות שינהל עבורכם את כל מהלך ההיתר ועד קבלתו. איש מקצוע זה נקרא בוועדת התכנון "עורך הבקשה". שכן הוא אחראי על הגשת בקשה להיתר.
תהליך הרישוי יכול להיות מסורבל, ארוך ומתיש. או לחלופין – פשוט ומהיר במיוחד כשמבצעים אותו כמו שצריך עם אנשי המקצוע הנכונים.
מהו היתר בנייה?
היתר בנייה הוא בעצם רישיון לביצוע עבודות בנייה שונות. ההיתר מתקבל מהרשות המקומית האחראית על שטח הקרקע או המבנה,
לדוגמה – כדי לקבל אישור בנייה בתל אביב נשלח את הבקשה לוועדת התכנון והבנייה של עיריית תל אביב-יפו.
קבלת היתר מהווה הסכמה של הוועדה לגבי התכנון ואופן הביצוע של הפרויקט. ומיד לאחר קבלתו ניתן להתחיל את תהליך הבנייה בפועל.
היתר בניית בית או מבנה חדש. פנייה לרשויות העירוניות והתנהלות שוטפת מולם. מילוי תפקיד עריכת בקשה מול הוועדה, הכנת תוכניות, שרטוטים ומסמכים והגשתם לוועדה.
היתר לבניית תוספות למבנה קיים - הוספת מרפסת, חדר, תוספת ממ"ד, קירוי, חנייה ועוד. טיפול בכל ההליכים הבירוקרטים ועד להוצאת היתר רשמי.
הגשת היתר שינויי מבנה לבניה פנימית - חיזוק מבנים, ביטול עמוד או קורה, חלוקת דירות ואיחוד חללי המבנה. הכנת המסמכים בצירוף חוות דעת מקצועית.
הוצאת היתר שינויים בקירות החזית החיצוניים של המבנה או הבית המשותף - פריצת פתח, הרחבת חלונות וכל שינוי אחר המשפיע על חזית הבניין.
הגשת תוכניות לבקשת היתר לשימוש חורג של מבנה או נכס. שינוי הגדרת השימוש ברשות המקומית ועמידה בדרישות הוועדה לתכנון ובנייה.
חוק התכנון והבנייה
כולנו יודעים כמה מסורבלת הבירוקרטיה בהתנהלות מול עיריות וגופים ממשלתיים. חוק התכנון והבנייה (1965) מגדיר את התהליכים והסמכויות של רשויות שונות בכל הקשור להליכי בנייה. בשנת 2019 מבקר המדינה פרסם דו"ח המציג את הקושי ואורך הזמן שלוקח בממוצע להוציא היתר בניה. באותה שנה, ישראל הייתה בתחתית הטבלה העולמית בכל הנוגע להוצאת היתרים ודורגה במקום ה-35.
תיקון 101 לחוק
כמו כל חוק, גם חוק התכנון והבנייה משתנה עם השנים ומתווספים אליו תיקונים, תקנות והרחבות. תיקון 101 לחוק (היה נקרא גם "חוק המרפסות" למי שזוכר) נכנס לרשימת החוקים בשנת 2016 והיווה פריצת בתחום התכנון והבניה. מטרת התיקון הייתה לקצר את משך פרק הזמן הלוקח להוציא היתרי בניה ולעודד את צמיחת ענף הבנייה בישראל. אחד מהנושאים המרכזיים שהחוק התעסק בו הוא הגשת היתר אל הוועדה המקומית לתכנון דרך מערכת אינטרנטית שתקל על הבירוקרטיה, תעשה סדר ותייצר תהליך שקוף ומעודכן לכולם. היום, בשנת 2022 כל הבקשות להיתר מתבצעות ישירות דרך מערכת רישוי זמין. מה שבאמת מעניין אותנו הוא סעיף 145 בחוק התכנון המסביר את השימושים האפשריים של מבנים וקרקעות ומפרט את סוגי עבודות הבנייה והצורך שלהם באישורים:
- עבודות הדורשות הוצאת היתר בנייה.
- בנייה פטורה מהיתר.
- עבודות המצריכות דיווח בלבד.
אילו עבודות מצריכות היתר?
כל הקמה והריסת מבנה או ביצוע שינויים במבנה מחויבים בהוצאת היתר. שינויים הם גם תוספות כך שבניית מרפסת תלויה, בניית ממ"ד או כל תוספת אחרת מחויבת גם בהוצאת היתר. כמו כן, עבודות הדורשות שינוי חיצוני כמו הקמת מחסן, עמודי שילוט, גדר מעוצבת, בניית פרגולה, קירוי לחניה וכו'. גם שינויים פנימיים בנכס (רובם הגדול) מצריכים קבלת היתר:
- כל שינוי הנוגע לאינסטלציה או תשתית משותפת בין הדיירים בבניין.
- תוספת או שינוי הקשורים בשלד המבנה (שבירת קירות תומכים, עגינה למבנה ועוד).
- שינוי שטח הדירה.
- כל שינוי או בניה על קרקע.
אילו עבודות פטורות מהיתר?
בגדול, מרבית השינויים במבנה, בקרקע ובתשתיות משותפות מחייבות בהיתר. כמובן שלא צריך הליך מיוחד בבחירת עיצוב דירה, עבודות צבע, מחיצות גבס ושינויי דירה או עבודות שיפוץ שלא נכללים ברשימה למעלה.
אספנו עבורכם רשימה של עבודות פטורות מהיתר:
- גדרות וקירות תומכים בתנאי שלא עלו על המידות המורשות.
- שערי חניה חשמליים ומחסומי בניין.
- גגונים וסככות (מרקיזות, חשמליים, יריעות בדים ועוד).
- פרגולות בהתניות מסוימות אינן דורשות היתר בניה.
- דודי מים, דודי שמש, התקנת מזגנים, התקנת מערכות טיהור, דירה – החלפת צנרת פרטית, התקנת מכלי אשפה, סורגי חלונות, התקנת אנטנות לווייניות, ריצוף גינה פרטית ושבילי גישה כמו כן גם עבודות שיפור נגישות במבנה פטורות מהוצאת היתר.
יש גם אנשים שפחות מעוניינים לקבל היתר בניה מהוועדה ובונים תוספות ללא כל אישור מצד הרשויות ומסתכנים בקנסות גבוהים, צווי פירוק והפסדים כלכליים, מבלי להזכיר את המצב הלא נעים והפגיעה בשגרת החיים. חלקם אף מנסים להוציא אישורים לאחר שהבנייה הושלמה. סוג זה של היתר נקרא – היתר בנייה בדיעבד.
חוקי התכנון והבנייה, לרבות סעיפי עזר מיוחדים של רשויות שונות, יכולים להיות מבלבלים ולגרום לפניות מיותרות לוועדת התכנון המקומית, באופן שיאריך את זמן השיפוץ בהמתנה מיותרת. באמצעות חברה מקצועית ומנוסה, המכירה היטב את לשון החוק וסעיפיו השונים, תוכלו לדעת בפירוט ודיוק רב, האם שינויי דירה מוסימים מחויבים קבלת היתר בנייה. ואם כן, מה הם השלבים המדויקים לקבלתו.
5 שלבים לקבלת היתר
הוצאת היתר בנייה הוא תהליך מורכב, המצריך ידע טכני וניסיון מול רשויות ואנשי מקצוע. לכל וועדה מקומית לתכנון ובנייה קיימות דרישות ספציפיות לאופן הגשת היתר, האישורים הנלווים אליו, אנשי המקצוע הנדרשים לחתום ועוד מגוון מסמכים שצריך להמציא בפרק זמן נתון.
מציאת עורך בקשה
עורך בקשה הוא בעל מקצוע מוסמך שתפקידו לתכנן וללוות את התהליך בין בעל הנכס אל מול הרשות המקומית. הוא אחראי על הגשת בקשה – שליחת המסמכים והאישורים הנדרשים דרך מערכת רישוי זמין. עורך בקשה הוא אדריכל, מהנדס בניין או הנדסאי אדריכלות \ בניין ורק לו יש את הגישה והיכולת לנהל בקשת רישוי.
לכן, השלב הראשון הוא ליצור קשר עם עורך מוסמך שינהל עבורכם את התהליך.
מערכת רישוי זמין – תיק מידע
לאחר שבחרנו את העורך, יחל שלב הוצאת תיק מידע. עורך הבקשה מיד יתחיל לעבוד על המסמכים לתיק מידע. הבקשה תכלול תיאור של תוכנית הבנייה, לדוגמה: הוספת מרפסת תלויה בגודל 12 מטר לבניין קיים.
לפי תיאור התוכנית הוועדה תשלח את תיק המידע המכיל את כלל הדרישות וההנחיות לקבלת ההיתר, מהשלב הראשוני ביותר ועד סופו.
תוך כמה זמן מקבלים תיק מידע?
לרוב, התיק יגיע עד 30-45 ימי עסקים מתאריך שליחת בקשה למידע.
יש לתיק מידע תוקף?
כן, התיק תקף לשנתיים מיום הפקתו (ולא מיום אישור קבלת בקשה לתיק).
תכנון ואישורים לקבלת היתר
תכנון פרויקט הבנייה – זהו השלב שצריך להתחיל להזיז דברים, במידה ומדובר בהיתר תוספות למבנה בין היתר יש להכין גרמושקה חתומה ע"י 75% מהשכנים, שרטוטי מבנה ודירה, אישורי מהנדסים ויועצים ועוד. באם תרצו לבנות נכס חדש תצטרכו בנוסף אישור יועץ קרקע, מפות טופוגרפיות ע"י מודד מוסמך ומסמכים נוספים בהתאם לאופי הבנייה.
הגשת בקשה
ברגע שיש בידנו את כל המסמכים שהונחינו להמציא בתיק המידע, העורך ישלח בקשה מסודרת לוועדת התכנון והבנייה.
בדיקת תנאי סף
תוך 10 ימי עסקים תתבצע בדיקה ראשונית לוודא שכל המסמכים והאישורים הרלוונטיים מצורפים. במידה והכל תקין הבקשה תכנס למערכת ותועבר להמשך טיפול הוועדה. לאחר מכן הוועדה תבצע בדיקה מקיפה אם התכנון ההנדסי תקין, אם צריך לבצע שינויים או אם יש צורך במסמכים נוספים. בשלב זה תתבצע בדיקה נוספת לתכנון המבנה או תוספת הבנייה אם הם עומדים בדרישות הבטיחות מבחינת עומסים, יציבות חריגות ועוד.
החלטת הוועדה תקפה לשנתיים מיום קבלתה.
חשוב לדעת
בכל שלב מהדרך הוועדה תבקש עוד אישורים ועוד מסמכים, חלק נכבד מהעיכובים מגיעים דווקא מעורך בקשה לא מנוסה שמתקשה להשיג את חתימות מהנדס או מסמכים כאלה ואחרים. במידה והכל תקין תקבלו דואר רשום ותדרשו לשלם אגרות בנייה, היטלים והשבחות ותוך מספר ימים יונפק עבורכם היתר רשמי ותוכלו להתחיל בבנייה המיוחלת. התשובה יכולה להיות גם דחיית בקשה, או קבלתה בתנאים מסוימים. ניתן לערער על החלטת הועדה בהתאים לצורך.
תוקף ההיתר
היתר תקף ל 3 שנים מיום הפקתו.
הצהרת קבלן ובדיקת חריגות בניה
היתר הבנייה בידנו ובחרנו את הקבלן \ החברה שתבצע את הפרויקט. כל שנשאר הוא למלא מסמך ולהצהיר זאת בפקס או אימייל לוועדת התכנון. המסמך מהווה דיווח ויכיל את שם הקבלן המבצע ותאריך תחילת העבודה. לאחר שהבנייה הסתיימה, יש ליצור קשר בשנית עם וועדת התכנון והבנייה המקומית לבדיקת גמר. מהנדס בניין מטעם הוועדה יגיע לוודא שהבנייה הושלמה כהלכה בצורה בטיחותית ותקינה, ללא סטיות, שימוש חורג מהיתר ושטחים. באם הכל תקין תקבלו "תעודת גמר" המצהירה על סיום התהליך ורשימתו בהצלחה בוועדת התכנון.
בדיקת היתר בניה
הדרך המהירה והפשוטה לבדוק אם קיים היתר בניה היא דרך מערכת "רישוי זמין". אבל הכניסה אליה מורשית רק ע"י בעלי מקצוע מוסמכים מתחום ההנדסה והאדריכלות. כך שלא בטוח שזה הפתרון עבורכם אבל אם אתם מכירים אדריכל או מהנדס בניין שיכול לבצע את הבדיקה הזאת בשבילכם – הרווחתם.
איך בודקים אם יש היתר בנייה?
אם אין לכם אפשרות להשתמש במערכת רישוי זמין, ניתן להיעזר באתר האינטרנט של הרשות המקומית. מרבית העיריות בארץ מנהלות אזור באתר השייך למחלקת התכנון והבניה ובו ניתנת האפשרות לבצע בדיקת היתר בניה ולראות את הסטטוס שלו.
קישורים:
סטטוס היתר בנייה ירושלים
סטטוס היתר בניה תל אביב
סטטוס היתר בניה ראשון לציון
סטטוס היתר בניה חיפה
כמה עולה היתר בניה?
העלות של ההיתר תלויה במהות הפרויקט, דרישות הוועדה ואנשי המקצוע המעורבים. פרויקטים "קטנים" כמו תוספות למבנה קיים יעלו פחות מהיתר בנייה לבניין 4 קומות. חלק מהעלות של היא העלות של אנשי המקצוע – כדי לקבל רישוי בנייה נצטרך לשכור את שירותיהם של אדריכל, מהנדס, קונסטרוקטור, יועצים, עו"ד מקרקעין במקרה ומדובר על תכנון בית פרטי, מודדים ועוד. ככל שעבודתם של אנשי המקצוע גדולה כך גם מתייקרת עלות ההיתר.
אפשר להוציא היתר לבד?
שאלה שעולה הרבה היא האם אפשר לעבור את התהליך בכוחות עצמך ולהוציא היתר בניה לבד? התשובה היא כן. בערך. אבל האם כדאי? לא תמיד.
נתחיל מזה שכנראה בכל מקרה יהיה מעורב אדריכל או איש תכנון מוסמך שיוכל להגישה בקשה להיתר אל הוועדה המקומית. כמו שהזכרנו למעלה, הבקשה יכולה להשלח רק דרך מערכת רישוי זמין.
כמות הפניות לוועדות לקבלת אישורי בנייה היא עצומה, נוצר מצב של צוואר בקבוק. יש הרבה יותר פניות מכמות האנשים שיכולה לטפל בהם. בעקבות זאת יש נוהל בוועדות התכנון – במידה ויש חוסר או מילוי לא תקין של אחד המסמכים הנדרשים, הבקשה מוחזרת למבקש עד השלמת החוסרים ומועברת לתחתית הרשימה.
כך שחוסר ניסיון יכול לגזול מאיתנו זמן יקר, להאריך את משך הבקשה בחודשים ואף לגרום לסירובה. איטיות והסחבות של התהליך יגרמו גם להתייקרות הבנייה – אדם שירצה להוסיף ממ"ד לביתו וינסה להוציא היתר לבד יסתכן בפרק זמן ארוך מהרגיל שבו חומרי הגלם עלולים להתייקר שהמרכזי שבהם הוא עלויות הברזל.
כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה?
פרק הזמן שלוקח לקבל היתר בניה משתנה בהתאם לפרויקט ואופי הבנייה – הוצאת היתר להוספת מעלית ייקח פחות זמן מהיתר לבניית בניין מגורים חדש. אבל אפשר להגיד שמשך הזמן עד לקבלת היתר הוא בערך שנה. בממוצע 319 יום לתוכנית שכבר אושרה (מנתוני מבקר המדינה). קיצור או התארכות פרק הזמן גם תלויה בעורך הבקשה – שתפקידו להגיש ולנהל את התהליך אל מול הוועדה.
מהו היתר בדיעבד?
היתר בניה בדיעבד הוא מסלול לקבלת היתר לאחר מהלך הבנייה. בעלי נכסים רבים מתחילים את שלבי הבנייה מבלי לדעת או לבדוק אם הם מחויבים באישור מטעם וועדת התכנון. חלקם מנסים לחסוך זמן ומבצעים את הבנייה ותהליך ההיתר במקביל. קיימים גם מקרים בהם הכל התנהל כשורה – ולאחר קבלת ההיתר נמצא כי הבנייה עצמה חורגת מהתכנון שנקבע בהיתר. במקרה כזה יהיה על בעל הנכס להוציא היתר בדיעבד כדי לאשר את החריגות שכבר נבנו. במידה והסטיות הן זניחות, הבקשה תאושר. תכנון יסודי של שינוים ותוספות דירה הוא קריטי להמשך הדרך ועלול לגרום לצרות אם לא מבוצע כהלכה.
היתר בנייה המתקבל בדיעבד מחויב באותו התהליך וזמני ההמתנה של היתר רגיל. כך שאין פה באמת קיצור דרך, רק סיכונים בקבלתו.
ניהול תהליך בקשת היתר עם צוות הבנייה
בנייה חדשה או שינוי של מבנה קיים, כרוכים בהוצאות מרובות, תכנון מפורט, רישוי, התנהלות מול אנשי מקצוע וקבלנים וציפייה שהכל ילך כמתוכנן. אין צורך להוסיף לדאגות אלו גם את הדאגה והטיפול הממושך, הנלווים לתהליך קבלת היתר בנייה. במיוחד כשניתן לבצע את כל התהליך עם חברה מקצועית ומנוסה בכל הקשור לתחומי רישוי מבנים.
נשמח להעניק לכם ליווי מלא לתהליך, החל מהשלבים הבירוקרטים ומילוי טפסי בקשה, לרבות הדאגה לכלל המסמכים והאישורים הנדרשים מאנשי מקצוע שונים ועד לקבלת היתר הבנייה בפועל. כל זאת, תוך קיצור משמעותי של זמני ההמתנה, בעיקר הודות לניסיון רב השנים, הקשרים והמקצועיות המאפשרים הכרה מעמיקה עם דרכי ההתנהלות הרצויות מול הרשויות והגופים השונים.
המשפט המפורסם אומר כי "הניסיון עושה את ההבדל" ובמקרה שלנו, ניסיון של מעל 20 שנות ניסיון הפך את חברת צוות הבנייה לאחת החברות המובילות בתחום קבלת ההיתרים, התכנון ההנדסי והאדריכלות.
הניסיון רב השנים, יחד עם צוות מקצועי ומיומן, המורכב ממהנדסי בניין, אדריכלים מומחים ומתכנני קונסטרוקציה מקצועיים, מאפשר לנו להעניק לכם ליווי מלא ומקיף בכל תהליך השיפוץ והבנייה שלכם החל מהשלבים הבירוקרטיים עצמם של הגשת הבקשות וקבלת ההיתרים ועד שלבי הביצוע השונים הכוללים ייצור, התקנות ועוד.
אז אם חשבתם שתהליך הוצאת היתר חייב להיות מתיש ומסורבל, אנחנו מזמינים אתכם לגלות שאפשר גם אחרת והכל תחת קורת גג אחת, תוך שילוב של שירות מהימן ועמידה בלוחות הזמנים והרצויים יחד עם יכולת טכנית המאפשרת ביצוע של מגוון עבודות.