כמה עולה לי לבנות? כמה עולה היתר בניה? כמה עולים מתכננים ? מה המחיר למטר בניה?
אלו שאלות שחוזרות על עצמם עם כל לקוח שאי פעם דיבר איתנו על בנייה פרטית.
ובכן שאלת העלויות היא שאלה מורכבת ואין לה תשובה חד משמעית ולכל פרויקט יש את היחודיות שלו ומתוך כך גם את המחיר שלו אך יחד עם זאת ננסה לעשות קצת סדר בדברים ולהבין מהי הדרך הנכונה ביותר לבנות תקציב לפרויקט , איך להתכונן כלכלית נכון ומה הפרמטרים הכי חשובים בבניית אומדן בניה.
השלב הראשון בתהליך הבנייה
ראשית עלינו להבין שלכל פרוייקט בינוי גם עם זה תוספת קטנה למבנה וגם עם זה בניית בית פרטי חדש יש צורך בהיתר בניה.
היתר הבניה הוא תהליך רישוי למבנה החדש ( או התוספת) שבו אנו מציגים לוועדה המקומית ( עיריה או מועצה ) את התוכניות של אותו המבנה אותו אנו רוצים לבנות.
חשוב לזכור ולהבין שעלינו קודם כל לפנות אל הוועדה ולקבל תיק מידע של השטח שלנו ( גוש , חלקה ) ולהבין מה מאפשרת התב"ע. ( תב"ע = תוכנית בינוי עירונית )
יכול להיות שבאותה העיר בשני שכונות שונות העיריה תאפשר מפרטי בניה שונים בהתאם לתב"ע המקומית.
לדוגמא בשכונת הכלנית יש תב"ע לבניית 3 קומות ובשכונת רקפת רק 2 . גודל המגרש במקרה הזה לא משנה. יכול להיות שבשכונת כלנית מותר ליישם רק גגות משופעים ( גגות רעפים ) ובשכונת רקפת רק גגות שטוחים.
לתב"ע יש חשיבות רבה והיא בעצם המגדירה את אופי נראות השכונות בעיר / מועצה.
פתיחת תיק בוועדה
הצעד הראשון יהיה פתיחת תיק בוועדה ומשיכת תיק מידע.
לאחר שהבנו מה המגבלות אותם מגדירה התב"ע ומה זכויות הבניה המותרות בנכס אנו יכולים להתחיל את שלב התכנון.
בשלב זה נתחיל מלהבין מה רצון הלקוח , גודל המבנה, צורה וחומרי גמר חיצוניים.
לאחר יצירת סקיצה ראשונית ואישור הלקוח נוכל להתחיל בתכנון מלא להגשה.
חשוב מאוד לזכור כי ישנם כמה סוגי תוכניות אדריכליות לשלבים שונים בפרויקט: ישנם תוכניות הגשה , אלו התוכניות אותם אנו מגישים לוועדה לצורך קבלת היתר בניה.
עכשיו שימו לב טוב לפסקה הבאה!
תוכניות הגשה אינם תוכניות עבודה והם לא כוללות מפרט ביצוע!
למה הדגשנו את הפסקה הזאת? כי אחת הטעויות הבסיסיות הנפוצות ביותר בישראל היא יציאה למכרז קבלנים להצעות מחיר לביצוע עם תוכניות הגשה. וזאת טעות שגורמת להייתקרויות במהלך הפרויקט , עיכובים בלוחות זמנים ובעיקר נותן יד לכל איש מקצוע מיומן " לערבב אתכם "
מה ההבדל בין תוכניות ביצוע לתוכניות הגשה?
תוכנית הגשה מטרתה היחדיה היא לתת לוועדה את הבסיס לתכנון המבנה: מידות , גבהים , קווי בניה וכו,.
מה מטרת תוכנית העבודה? לתת מפרט טכני מלא הכולל בחירת חומרים מדוייקים לביצוע.
לדוגמא: בתוכניות ההגשה אני יראה 2 חדרי שירותים ומקלחת , מה שאני לא יראה שם אלא רק בתוכניות העבודה זה באיזה סוג אסלה מדובר? האם זה מונובלוק או אסלה סמויה? הפרש המחירים בין ה שניים יכול להיות הבדל משמעותי מאוד וגם כפול.
בתוכניות ההגשה לא יהיה איזכור לחיפויים של אריחים בחדרים הרטובים , בתוכניות העבודה יהיה כתוב : " חיפוי באריחי קרמיקה בגודל 60 על 30 בכל חלל החדר עד גובה 1.80 מ'. "
ופה נופלים רוב הבונים, הם שולחים תוכניות הגשה לקבלנים ומקבלים הצעות , רק שלא ניתן להשוות באמת בין ההצעות " תפוחים לתפוחים " מכיוון שכל קבלן תימחר לפי ראות עינייו, לרוב גם מתמחרים מוצרים זולים ונחותים בכדי לתת הצעת מחיר נמוכה ולזכות בפרויקט.
רק לאחר שמגיעים לשטח להתחיל לעבוד פתאום מבין הלקוח שהאסלות שלו כולם מונו בלוק , שהחלונות לא מבודדים , שמפרט האיטום הוא לוקה בחסר והדלתות הם מהסוג הזול ביותר.
ואז מה קורה? הלקוח מבקש לשנות מפרט , הקבלן מנפח את המחיר , מעקב את לוח הזמנים בתירוץ של " יש להזמין את כל החומר מחדש " וכך הפרוייקט מתעקב ומייקר לנו ברגע אחד בסכומים גדולים מאוד שלא היינו מוכנים אליהם.
איך בעצם נמנעים ממצב הביש הזה?
ראשית מכינים תוכניות עבודה מלאות ודואגים לבחור את רוב החומרים שאתם רוצים בבית שלכם כבר בשלב התכנון. לדוגמא : סוגי חלונות כולל סוג הפרופיל ורמת הבידוד, סוגי דלתות הפנים כולל דגם ספציפי ומק"ט, סוג מערכת המים, חשמל, אינסטלציה ( כמובן שיש להכין תוכניות אינסטלציה וחשמל מלאות לצורך תוכניות העבודה הכוללות כמות נקודות חשמל, ארונות משנה, שקעי כוח וכו' וכנ"ל למערכת המים והביוב )
למקדמים שבנינו שרוצים לעבוד בצורה יותר מקצועית אני ימליץ על כתב כמויות מלא.
מה זה כתב כמויות?
מתוך ניסיוני בתחום ניהול הפרויקטים הן לבניה ציבורית ( עריות ראשויות , תאגידים ) והן בבניה היזמית הפרטית בפרויקטים גדולים כתב הכמויות הוא ה " א' ב' " של תכנון תקציב הפרויקט.
מה שעושים בבניית כתב הכמויות הוא בעצם לקחת את תוכניות המבנה ולפרק אותם לרכיבים לפי מדידות השטחים ונפחים של כל אלמנט , לדוגמא : מודדים את שטח כל קירות החוץ של המבנה, מפחיתים פתחים כגון חלונות דלתות וויטרינות ומקבלים שטח כולל לביצוע עבודות כגון טייח ושליכט, בוחרים את עובי השכבה ( נאמר 3 ס"מ טייח ) ומכפילים בשטח שקיבלנו והנה יש לנו כמה מ"ק ( מטר קוב ) טייח יש לנו בפרוייקט.
לאחר מכן נבחר את סוג הטייח שאותו אנו רוצים ליישם בפרויקט ( בהתייעצות עם מנהל הפרוייקט או האדריכל /ית ) וכך נצא למכרז קבלנים בצורה שנוכל להשוות בין ההצעות : " אנו דורשים הצעת מחיר ל 456 מ"ק טייח מסוג טייח סלע " ומהשלב הזה אף אחד לא יכול "לערבב" אותנו וכל מי שנותן הצעת מחיר יהיה חייב לתמחר לפי הסעיף הנ"ל.
ברגע שבנינו כתב כמויות מלא לכל רכיבי הפרויקט ובחרנו את החומרים שאנו רוצים נצא למכרז הקבלנים ונוכל לקבל הצעות קונקרטיות, מעבר לכך יהיה לנו הרבה יותר נוח לשלוט בתקציב הפרוייקט , נוכל לראות האם ההצעות תואמות את התקציב שברשותינו ובמידה ולא נוכל לבחון סעיף סעיף ולבצע שינויים נקודתיים בסוג החומר ולהתאים אותו לתקציב הקיים.
קחו בחשבון עלויות נוספות בפרויקט בנייה
חשוב מאוד לזכור שבכל פרויקט בניה ישנם עוד עלויות רבות חוץ מהבניה עצמה וזאת נקודה חשובה מאוד כי לצערי רוב הבונים אינם לוקחים הוצאות אלו בחשבון:
שכר אדריכל , מהנדס קונסטרוקציה , מתכנן חשמל – מתכנן אינסטלציה – ניהול פיקוח – היתלים – אגרות – חיבור זמני לחברת חשמל לצורכי עבודה בשטח – חיבור קבע לחברת חשמל לצורכי השלמת טופס 4 – התחברות לשוחת הביוב העיורנית וכו'….
אני תמיד מייעץ ללקוחותי להשאיר בצד ללא קשר לתקציב הבניה כ200,000 ₪ לכל ההוצאות הנ"ל , במידה ונשאר עודף זה תמיד נחמד ואפשר לנצל זאת לריהוט או החזר הלוואות , אבל בתרחיש ההפוך שהוצאות אלו לא נילקחות בחשבון זה עלול לתפוס את היזם במקום מאוד בעייתי , לפעמים לוקחים את הסכום בהלוואה נוספת מחוץ למשכנתא ובריביות גבוהות מאוד ולפעמים אין בכלל יכולת להשלים את כל הסכומים הנדרשים לגמר הבניה וכך לקוחות נתקעים עם מבנה לא גמור שאינו משרת את מטרתו.
